Pontos Relevantes a serem considerados da Decisão de
O Gestor
Profissional / Síndico Profissional é totalmente desprovido dos vínculos com
moradores e empregados por não residir no condomínio, fazendo com que os atos e
fatos de gestão estejam voltados às práticas da boa conduta ética e técnico
profissional – administrativa, econômica, financeira, contábil, de recursos
humanos e, jurídica –, direcionados objetivamente aos resultados que são
avaliados diuturnamente pelos seus patrões – Condôminos –, podendo ser eleitos
por assembleia geral ordinária, extraordinária ou mista, uma vez sendo
convocada exclusivamente para este fim e em função da prévia manifestação de
interesses da maioria dos condôminos, devendo ser a assembleia firmada, mesmo
que existam manifestações contrárias de uma minoria que venham até mesmo
“lançar uma Chapa com candidatos” opositores, o que soberanamente deverá ser decidido na assembleia.
·
Cálculo
de Honorários versus Atribuições de Responsabilidades.
Seus honorários
são calculados em função do número de unidades privadas que compõe o condomínio
edilício, bem como a consolidação os fatores adversos: defasagem de valor de
cota condominial, dívidas do condomínio para com terceiros e principalmente
quanto a recolhimentos e pagamentos de encargos e tributos municipais,
estaduais e federais, número de processos ajuizados pelo condomínio contra
terceiros e o seu inverso, defasagem de salários dos empregados, idade da
edificação, antecedentes de gestão profissionalmente desqualificada, problemas
de estrutura predial e principalmente de infraestrutura de sustentação das
edificações, localização, sistema de segurança quanto a para-raios e hidrantes,
vandalismo, controle eletrônico de entrada de pedestres e veículos, sistema de
monitoramento interno por TV (com ou sem gravação), existência de habite-se e
consequentemente contratação de seguro*, acrescidos do porcentual dos riscos
inerentes às suas atribuições que lhes são delegadas no artigo nº 1.348 do
Código Civil Brasileiro - Lei nº 10.406, de 10/01/2002 - abaixo transcrito.
* O seguro da
edificação nunca é feito por seguradoras se não existe o habite-se.
Compete ao síndico:
I. Convocar a assembleia dos condôminos;
II. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando,
em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III. Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembleia;
V. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI. Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada
ano;
VII. Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e
cobrar as multas devidas;
VIII. Prestar contas à assembleia, anualmente e
quando exigidas;
IX. Realizar o seguro da edificação.
·
Regulamentação
da Profissão e Encargos.
A atividade de Gestor
Profissional / Síndico Profissional até então não é regulamentada por lei, não
têm vínculos empregatícios e tanto o condomínio como o profissional são
obrigados a recolherem todos os impostos legalmente instituídos como de suas
competências.
·
Registro
no Conselho Regional de Administração versus Autuações.
Para trabalhar com Gestor
Profissional / Síndico Profissional, obrigatoriamente o profissional deve estar
registrado no CRA de seu estado, Conselho que fiscaliza e autua as pessoas
jurídicas que mantenham em atividades técnicas administrativas, empregados que
não tenham formação em administração de empresas e estejam legalmente
registrados nos seus respectivos Conselhos Regionais.
·
Contratação
do Profissional – Passos e Recomendação.
A contratação do Profissional está amparada pelo artigo
nº 1.348 do Código Civil
Brasileiro e em seus parágrafos: 1º “Poderá a assembleia investir outra
pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação” e 2º “O síndico pode
transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em
contrário da convenção.” e deve ser precedida de: 1) Minuta
de Proposta Contratual, 2) Entrevista pela Comissão instituída no condomínio
para tal fim, ou com o atual síndico com subsíndico(s) e conselheiros, 3) Uma
pesquisa de atuações e feitos, comprobatória das revelações em entrevistas; 4) Referências
Profissionais; 5) Pesquisa de Antecedentes.
Recomendável ao
contratá-los, observar se têm as características: Zelo, Cortesia, Discrição,
Cooperação (Espírito de Equipe), Honestidade, Lealdade, Responsabilidade,
Pontualidade e sejam Proativos, Interativos, Éticos, e Coerentes, ou sejam, se
Mantenham sob o Controle da Inteligência.
·
O
Passo a Passo do Processo de Homologação de Intenções.
- Qualquer
Condômino pode promover a Verificação de Interesses Gerais;
- Levar a
Proposta formalmente ao atual Síndico, com cópias aos Conselheiros, sob
protocolo;
O Síndico Deve.
- Promover
reunião de alinhamento de ideias com os conselheiros;
Emitir Comunicado à todos
os Condôminos no sentido de informá-los sobre interesses que parecem ser
gerais, dando transparência à todos os “Pontos Relevantes a serem considerados da Decisão de
Contratação de Gestor Profissional / Síndico Profissional.”;
- Convocar
Assembleia exclusivamente para este fim, com deliberação;
- Promover a
Deliberação na Assembleia;
- Solicitar
Propostas a diversos Síndicos Profissionais;
- Agilizar o
processo licitatório junto aos prováveis candidatos;
- Licitar em
conjunto com Conselheiros;
- Finalizar
o Processo Licitatório;
- Ajustar
Contrato do Síndico Profissional aos Interesses do Condomínio, discutir,
acordar e Contratar o Síndico Profissional;
- Homologar
contratação em próxima assembleia.
·
Mandato
do Gestor Profissional / Síndico Profissional.
A assembleia escolherá um síndico, que poderá
não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se. (Artigo nº 1.347 do Código Civil Brasileiro -
Lei nº 10.406, de 10/01/2002).
·
Poder
de Decisão.
Pelas competências firmadas
no artigo nº 1.348 do Código Civil
Brasileiro, o Gestor Profissional / Síndico Profissional nomeado Síndico do
condomínio passa a ser o Responsável e Fiel Mandatário, tendo suas obrigações
atribuídas pelo artigo 667 do Código Civil Brasileiro, ficando “obrigado a aplicar toda sua
diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo
causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes
que devia exercer pessoalmente.”, complementado por seus parágrafos de 1 a 4
(não transcrito).
·
Quem
pode ser Síndico.
Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser síndico
profissional.
A pessoa física
- Legalmente
contratada recebe remuneração como autônomo, não tem vínculo empregatício, deve cumprir
horário pré-determinado, tem subordinação a um Conselho Fiscal.
A pessoa jurídica
- Legalmente contratada, o titular destacado
para a atividade deve cumprir horário pré-determinado, tem subordinação a um
Conselho Fiscal além da subordinação direta ao escalão superior da empresa,
direito a férias entre outros celetista, pela empresa que o empregou.
·
Gestor
Profissional / Síndico Profissional versus Administradora Contratada pelo
Condomínio.
Não é conveniente que o
Síndico Profissional seja Empregado de Administradora, da mesma forma que os
Síndicos em geral não devem presidir assembleias ordinárias e ou
extraordinárias em seus próprios condomínios para que não incorram em desvios
de conduta por estarem entre interesses conflitantes – administradora e
condôminos –, e não poderem tomar decisões profissionais, técnicas e
independentes, EXCETO SE, em havendo
condições de ajustes na convenção interna do condomínio no sentido de que se
criem mecanismos que façam com que os Conselheiros * Consultivos e Fiscais
sejam mais atuantes, POLICIANDO, DECIDINDO
e CORRIGINDO desvios de curso já tomados pelo Gestor Profissional / Síndico
Profissional, de forma soberana sobre este, o que de certa forma “entra em
conflito” com os ditames do Código Civil em relação ao artigo nº 1.348 ante-citado.
Enquanto o assunto não esteja normatizado através da legislação
(muito difícil) ou mesmo instruções internas através da alteração da convenção
e seu regimento interno para que o mandatário não se autofiscalize,
MELHOR MESMO É CONTRATAR PROFISSIONAL
INDEPENDENTE.
* Nota sobre Conselhos:
Conselho Consultivo
Sua criação é amparada legalmente pela antiga lei (Lei
N° 4.591 16DEZ1964 - Lei do Condomínio – Art. 9, § 3 e, e Art. 23), quando
enfatiza que “Será eleito,
na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo ...”, remetendo-a a
decisão de criação do conselho à convenção, e é fundamental que o tenha, uma
vez tratar-se de órgão em que os membros funcionam como consultores do síndico,
podendo ser conselheiros os mesmos membros do conselho fiscal, com as funções
de assessoria administrativa para assuntos pontuais diversos, composto por três
membros eleitos por assembleia com mandato de até dois anos e podendo ser
reeleitos.
Conselho
Fiscal
Não existente na lei anterior (Lei N° 4.591 16DEZ1964 - Lei do Condomínio), e legalmente previsto no Código Civil 2002 (Art. 1.356),
POREM, FACULTATIVO - “Poderá haver no condomínio um
conselho fiscal” -, composto por três membros eleitos por assembleia com
mandato de até dois anos e podendo ser reeleitos. Seus membros podem ser os mesmos conselheiros
do conselho consultivo e compete-lhes acompanhar, analisar e dar parecer sobre
as contas do síndico, cuja aprovação pela assembleia geral ordinária (Código Civil 2002 - Art. 1.350) não é vinculativo,ou
seja, independente da aprovação do conselho a assembleia poderá não aprová-la.
Sendo este conselho um órgão
fiscalizador, é de fundamental importância a sua inclusão na convenção - caso
não esteja previsto -, uma vez que sem o mesmo o condomínio poderá incorrer em
erros e prejuízos incalculáveis.
·
Atividades
do Gestor Profissional / Síndico Profissional versus Atividade das
Administradoras.
São atividades
independentes e harmônicas, não existindo conflitos de interesses desde que os
contratos sejam paralelamente independentes.
Ideal é que o Gestor
Profissional / Síndico Profissional não seja indicado pela Administradora pelas
razões acima expostas.
·
Características
Pessoais.
Para desempenhar suas
funções e sustentar sua posição, o Gestor Profissional / Síndico Profissional
deve desenvolver várias habilidades e algumas características extraídas dos
ditames técnicos administrativos * apontados como fundamentais ao seu Perfil de
um Bom Administrador. * MEIRELES (2003, p. 34).
ü Capacidade de identificar
prioridades;
ü Capacidade de
operacionalizar ideias;
ü Capacidade de delegar funções;
ü Habilidade para identificar
oportunidades;
ü Capacidade de comunicação,
redação e criatividade;
ü Capacidade de trabalho em
equipe;
ü Capacidade de liderança;
ü Disposição para correr
riscos e responsabilidade;
ü Facilidade de
relacionamento interpessoal;
ü Domínio de métodos e
técnicas de trabalho;
ü Capacidade de adaptar-se a
normas e procedimentos;
ü Capacidade de estabelecer e
consolidar relações;
ü
Capacidade de subordinar-se e obedecer à
autoridade."
·
Tendências.
Em função das informações divulgadas através
das mídias especializadas como portais, revistas, jornais, entre outras, realinhamentos
de ideias e ajustes de cursos estão sendo promovidos em todos os níveis de
responsabilidades dentro das administrações dos condomínios verticais,
horizontais, comerciais e mistos; nas administradoras como também nas mentes
dos legisladores (em futuro próximo), no sentido de pressionarem os atuais Síndicos
Amadores a abrirem mão das administrações de “SEUS” condomínios aos Gestores
Profissionais / Síndicos Profissionais, tendo em vista que essas
responsabilidades estão ficando mais transparentes e pesando nos bolsos dos
próprios condôminos quanto às decisões equivocadas e muitas das vezes
antiéticas e tomadas por pessoas totalmente despreparadas que atuam como
verdadeiros Síndicos: “Aposentados”, “Oportunistas”, “Tapa Buracos”, e ou
“Perpétuos”, gerando conflitos de interesses que na maior parte das vezes são
levados ao Juizado Especial Civil (JEC) – antigo
Juizado de Pequenas Causas – que têm recuperado em curtos e médios prazos o
patrimônio de muitos.
·
Finalização
e Conclusão.
Nas administrações modernas, dinâmicas
e globalizadas, tudo se faz através de definições de metas para alcance de
objetivos claros e bem definidos.
Para administrar condomínios a
tendência é essa, declaradamente colocada em prática por uma grande maioria de
Síndicos Profissionais - Administradores e Gestores Inteligentes, Responsáveis,
Competentes.
A Canalização das Energias, Habilidades
e Conhecimentos dos Gestores Profissionais / Síndicos Profissionais e demais
participantes – Subsíndicos, Conselheiros,
Comissões e Corpo Administrativo –, disponibilizadas à Comunidade Condominial
de forma transparente, sempre conduzirá o Síndico Profissional a ganhos,
criando valores e os agregando aos Condomínios, traduzindo o Alinhamento de
Informações Estratégicas em Ações - tirando do papel as ideias, os planos e as metas
-, difundindo-os em todos os níveis internos (empregados) e externos
(condôminos moradores e proprietários não residentes), homogeneizando os conhecimentos
de gestão dos seus condomínios, sob todos os aspectos, em diferentes segmentos,
harmonizando e consolidando o efeito de sinergia entre culturas, níveis
sociais, ideias e interesses comuns dos condôminos e que sejam voltados aos
verdadeiros resultados esperados.
Em
Suma:
Síndicos, Subsíndicos, Conselheiros e Condôminos devem unir-se a objetivos
comuns e, em havendo confirmação dos interesses coletivos, por maioria, não
pestanejar, CONTRATANDO UM SÍNDICO
PROFISSIONAL desde que observadas as EVIDÊNCIAS OBJETIVAS acima
identificadas que os conduzam a tomada de decisões centradas,
objetivas e estritamente voltadas à REOXIGENAÇÃO FÍSICA, SOCIAL,
OPERACIONAL, ECONÔMICA E FINANCEIRA do
Condomínio.
Marco A.
G. Castro é Consultor de diversos Gestores de
Corporações, Administradoras/Imobiliárias e Condomínios Comerciais e
Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil e Exterior (via
WEB), Síndico Profissional, Consultor/Orientador de Alunos Universitários em
TCC (via WEB) e Autor dos Livros Digitais de Gestão
Empresarial e Condominial Objetiva e Focada em Resultados, abaixo
destacados:
- Livro "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e
Virando a Mesa" ®© - 854 págs e,
- Livro "KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou
Manutenção de Gestão" ®© - 58 págs.
- Livro "Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias. A Bíblia da Gestão Empreendedora." ®© - Primeira Edição BETA lançada em 08DEZ12 com 801
páginas, totalmente liberado para consultas e impressões,
Se preferir ou mesmo tiver alguma dúvida, fale diretamente com Marco Castro através dos contatos disponibilizados abaixo.
Att,
Marco Castro
Att,
Marco Castro
Contatos com Marco Castro.
- Skype * e Hotmail: marcoagcastro@hotmail.com
- Cels. e SMS: 55 21 996131211 Vivo WhatsApp / 991770012 Claro
Em se beneficiando de alguma matéria e quiser fazer uma contribuição/doação ao Autor, retorne à esta página e o faça através do PagSeguro.
Nenhum comentário:
Postar um comentário